Démembrement de propriété: qui paye l’impôt ?
Le démembrement de propriété peut concerner des biens immobiliers, mais également des valeurs mobilières telles que des titres de société. Qui du nu-propriétaire ou de l’usufruitier supporte l’impôt inhérent à ces biens ?
Le démembrement de propriété d’un bien immobilier
Légalement, les revenus fonciers sont encaissés par l’usufruitier qui est donc le redevable de l’impôt sur le revenu.
Les grosses réparations sont cependant à la charge du nu-propriétaire qui peut déduire les sommes effectivement dépensées de ses revenus fonciers. Rien n’empêche l’usufruitier et le nu-propriétaire de décider conventionnellement d’une autre répartition des charges fiscales.
La taxe foncière est due par l’usufruitier.
De la même façon, pour le calcul de l’impôt de solidarité sur la fortune, le bien sera inclus dans le patrimoine de l’usufruitier pour sa valeur en pleine propriété.
En cas de succession comprenant un immeuble démembré, les droits d’enregistrement et la taxe de publicité foncière sont assis sur la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété en fonction de l’âge de l’usufruitier (article 669 du CGI – voir tableau ci-contre).
Le démembrement de propriété des titres de société
L’usufruit est le droit d’user de la chose sans en altérer le fonctionnement. A ce titre, l’usufruitier est imposé sur les bénéfices courants de la société dont il détient les titres au prorata de ses droits.
Le nu-propriétaire est quant à lui imposable sur tout ce qui n’est pas imposé au nom de l’usufruitier, soit principalement les bénéfices exceptionnels (plus-value, moins-value, cession d’éléments d’actif…).
Le nu-propriétaire, en sa qualité d’associé est responsable des dettes sociales. La prise en compte des déficits fiscaux au prorata de ses droits lui revient alors de plein droit.
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