La Société Civile Immobilière (SCI): un outil de gestion de patrimoine
Comment ça marche ?
La Société Civile Immobilière est une société civile dont l’objet d’acquérir et de gérer en commun un ou plusieurs biens immobiliers afin que les associés en partagent les bénéfices et participent aux pertes. Elle a obligatoirement un objet immobilier.
La SCI est gérée et représentée par un gérant désigné dans les statuts ou à la suite d’un vote des associés.
Quel régime fiscal ?
En cas de bénéfices, les associés reçoivent chacun une quote-part de ces derniers au prorata de leurs droits dans la société. Les associés sont responsables des dettes de la société à proportion de leurs droits dans la SCI.
Les revenus de la SCI sont normalement imposables entre les mains de ses associés à l’impôt sur le revenu. Toutefois, si l’objet de la SCI est l’achat et la vente d’immeuble et qu’elle en fait son activité à titre habituel, elle est alors soumise à l’impôt sur les sociétés en raison de son activité de marchand de biens.
La vente d’un immeuble de la SCI est taxée en plus-value immobilière des particuliers. Cette vente peut bénéficier de l’abattement pour durée de détention. Le point de départ pour calculer la durée de détention est la date d’acquisition ou de souscription des parts.
Quels avantages patrimoniaux ?
La SCI peut être un outil de transmission intéressant car il permet de partager la propriété d’un immeuble via la détention de titres en évitant le régime de l’indivision.
Par un jeu de démembrement des parts sociales, la SCI peut permettre de protéger efficacement son concubin et optimiser la fiscalité de sa succession.
En cas de donation, la valeur du bien est définie en fonction de la valeur d’achat du bien diminué de la valeur du passif supporté par la société pour acquérir le bien.
Exemple :
M a une SCI au capital de 500.000€ dont il détient toutes les parts. Il achète un immeuble à 1M que la SCI finance par un emprunt de 500.000€. La valeur réelle des parts de la société est donc de 500.000€ (1M – 500.000€). C’est sur ces 500.000€ que sont calculés les droits de donation.
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